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十九大即將召開。對於5年一次中國共產黨代表大會，會議不僅會有重大的人事變動，而且也是重大的經濟政策出台及調整的節點。

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從2016年930開始，地方政府出台了一系列的房地產市場調控政策，希望以此來遏制房地產價格再次瘋狂上漲，擠出房地產市場泡沫，效果十分有限。對於一線城市及部分二線熱點城市來說，政府的房地產市場調控政策已經把注意力轉向了住房租賃市場、公租房市場，北京則正在推出共有產權住房哪一間銀行個人信貸利率最低等政策。但是不採取嚴厲的經濟槓桿來遏制住房投機炒作，真正地讓住房投機炒作退出房地產市場，住房租賃市場要得以健康持續發展是不可能的。

正反兩個地方的例子就是最好的明證。香港的公租屋占比也有50%，租賃市場也十分發達，但是香港的房地產市場價格為何越演越烈，最大的問題就在於沒有用有效的稅收政策遏制房地產投機炒作，從而使得香港的房地產市場問題重重。嚴重的房地產投機炒作盛行，房地產市場想好起來是不可能的。而從德國的情況來看，德國的住房租賃市場之所以發達，並能夠讓房地產市場持續穩定健康發展，最根本的問題就在於嚴厲打擊住房投機炒作，即使是房地產市場企業，其利潤過高也可能承擔刑事責任。在這種情況下，居民及企業誰還敢去炒作住房。所以，中國的住房租賃市場及共有產權住房市場的發展，同樣要建立在嚴厲遏制住房投機炒作上。對此，中國房地產市場僅是簡單模仿，實際效果並不一定能好。正是針對這種情況，估計在十九大上或十九大後，中國的房地產市場可能會出現重大的調整。因為，從去年開始，政府對房地產市場的定位十分明確，即「房子是住的，不是炒作的」，即強調住房的消費性而不投機炒作性，同時也要求中國的房地產市場的基礎制度進行重大改革，以此來建立中國房地產市場的長效機制。而要做到這一點，中國的房地產市場政策就得走向德國及新加坡的房地產市場發展模式，不再堅持目前香港發展模式。德國房地產市場發展最為重要的就是完全遏制房地產市場的投機炒作及高利潤，並在此基礎上發展出一個發達的房地產租賃市場。這使得這幾十銀行個人信用貸款年德國的房價漲幅遠低於通貨膨脹新竹大額借款率，居民更願意租賃而不是購買住房持有。新加坡房地產市場模式的核心就是把滿足絕大多數人住房需求的共有產權的住房市場與商品房市場完全隔離開，讓不同的收入水準的居民在住房條件上各得其所。由於中國房地產市場的不可持續性，及所蘊藏的風險巨大，政策出現重大調整是一種趨勢。如果十九大後，中國的房地產市場發展轉向德國及新加坡發展模式，那麼中國房地產市場的長效機制就能夠逐漸建立起來，由此中國房地產市場政策將會發生巨大變化。當然，就當前中國的房地產市場利益關係而言，房地產市場政策要出現重大調整估計是一個漸進過程。只不過，十九大會將對中國房地產市場政策給出更清楚定位及原則。投資者對此不得不密切關注。（全文見中時電子報）（作者為青島大學經濟學院教授）(旺報)

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